ВКС с тълкувателно решение относно вписването на ипотека

С Тълкувателно решение № 3/2018 г. от 17.03.2021 г. по Тълкувателно дело № 3/2018 г. Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия (ОСГТК) на Върховния касационен съд (ВКС) реши:

Може да се впише наново ипотека съгласно чл. 172, ал. 2 от ЗЗД, ако е изтекъл десетгодишният срок на вписването и тя вече е била заличена по реда на чл. 22 от Правилника за вписванията, но това вписване е непротивопоставимо на третото лице, което е придобило собствеността върху имота и е вписало своя акт преди новото вписване на ипотеката, както и на неговите частни правоприемници, макар те да са придобили собствеността върху имота след новото вписване на ипотеката.

Тълкувателното дело е образувано поради констатирана противоречива практика по въпроса „Може ли да се впише наново ипотека съгласно чл. 172, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), ако е изтекъл десетгодишният срок на действие на вписването и ипотеката вече е била заличена по реда на чл. 22 от Правилника за вписванията?”

Разпоредбата на чл. 22 от Правилника за вписванията (ПВп) предвижда, че когато са изминали 10 години от датата на вписването, без то да е подновено, заличаването става по молба на заинтересования, без други доказателства. Някои съдебни състави застъпват становището, че заличаването на ипотеката има конститутивно действие, като изхождат от разпоредбата на чл. 179, ал. 3 ЗЗД, според която заличаването погасява ипотеката. Поради тази причина те приемат, че в хипотезата на чл. 172, ал. 2 ЗЗД правото на ипотекарния кредитор да впише ипотеката наново с реда на новото вписване възниква само ако тя не е била подновена до изтичане на 10 години от вписването и не е заличена поради изтекъл срок на действие (по реда на чл. 22 от ПВп).

Според други състави вписването на заличаване на ипотека поради изтичането на 10-годишния срок на действие не може да бъде пречка за ново вписване на ипотеката. Те считат, че в съответствие с разпоредбата на чл. 172, ал. 2 ЗЗД тъкмо изтичането на този срок е основанието за ново вписване.

ОСГТК на ВКС приема за правилно второто становище. Според върховните съдии законът придава погасителен ефект на заличаването на ипотеката само когато то е настъпило по молба на кредитора или въз основа на влязло в сила съдебно решение (чл. 179, ал. 1 от ЗЗД). Заличаването, което се извършва на основание чл. 22 от ПВп при изтичане на десетгодишния срок, няма погасителен ефект. Съдиите приемат, че за разлика от чл. 179 от ЗЗД, в чл. 172 от ЗЗД не е предвидено, че заличаването погасява ипотеката. Ипотеката вече е погасена с отпадане на действието на вписването ú, т. е. тя вече е с непълен фактически състав. Заличаването по чл. 22 от ПВп единствено създава яснота, че ипотеката вече няма правно действие, то е техническо действие и реално не то погасява ипотеката.

Възможно е обаче обезпеченото парично задължение или част от него да продължава да съществува, въпреки изтичането на десетгодишния срок и заличаване на ипотеката. Според ОСГТК в този случай кредиторът не може да бъде лишен от своето обезпечение само защото е пропуснал срока да поднови ипотеката в десетгодишния срок по чл. 172, ал. 1 от ЗЗД и тя е била заличена. Той ще търпи неблагоприятните последици от своето бездействие, но законът не го лишава от правото да впише отново същата ипотека. Ипотеката ще има ред от новото вписване и ще бъде непротивопоставима както на другите кредитори, вписали преди това ипотеки върху същия имот, така и на новите собственици, придобили имота преди новото вписване на ипотеката.

Върховните съдии черпят допълнителни аргументи от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по Тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК. Съгласно прието в т. 6 тълкуване при новото вписване на заличена при условията на чл. 22 от ПВп ипотека съдията по вписванията не проверява дали имотът все още е собственост на длъжника или на лицето, което е учредило ипотека върху имота си за обезпечаване на чужд дълг. Той е длъжен да извърши вписването, но то няма да ползва ипотекарния кредитор, ако преди това има извършено разпореждане с имота. Третото лице, което е придобило собствеността на имота и е вписало нотариалния си акт преди новото вписване на заличената при условията на чл. 22 от ПВп ипотека, както и всички негови частни правоприемници, са защитени от факта, че първата сделка е за имот, необременен с ипотека. Ипотекарният кредитор ще може да насочи принудително изпълнение върху имота след новото вписване само ако той все още е собственост на длъжника или ако е собственост на трети лица, които са го придобили от длъжника след новото вписване на ипотеката.

9 върховни съдии са подписали решението с особено мнение.

С Тълкувателно решение № 3/2018 г. на ОСГТК на ВКС можете да се запознаете тук.

Приятели на "Юридически барометър"