Следва ли съдът да обяви за окончателен предварителен договор за продажба, ако купувачът не е заплатил цената?

С Определение № 54 от 27 февруари 2020 г. състав на Върховния касационен съд (ВКС), Четвърто гражданско отделение, спря производството по гр. дело № 4818/2018 г. и предложи на Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на ВКС да постанови тълкувателно решение по следния правен въпрос по приложението на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и чл. 362, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК): може ли по иск на неизправния купувач, който не е заплатил напълно договорената цена, съдът да обяви за окончателен предварителен договор за продажба, в който е уговорено, че окончателен договор ще бъде сключен след изплащане на цялата цена. Припомняме, че съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

В хода на цитираното гражданско дело върховните съдии са установили наличието на противоречива съдебна практика по приложението на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и чл. 362, ал. 1 от ГПК. Прилагайки тези норми, някои състави са уважавали, а други са отхвърляли исковете на купувачи, които не са платили цялата договорена цена, но са поискали съдът да обяви предварителен договор за окончателен.

Една група съдебни състави застъпват становището, че неплащането на цената (изцяло или отчасти) не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и ищецът разполага с потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен дори ако не е заплатил цената, независимо че в предварителния договор е уговорено, че окончателен договор ще бъде сключен след изплащане на цялата цена. Според съдиите пътят на защита на изправната страна в този случай е с възражение за неизпълнен двустранен договор, но неизправността на ищеца не е основание за отхвърляне на конститутивния иск за сключване на окончателен договор. Това тълкуване е застъпено в Решение № 537/08.07.2010 г. по гр. дело № 349/2009 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС, Решение № 2696/06.11.1956 г. по гр. дело № 5478/1956 г. на ІV-то гр. отд. на ВС, Решение № 28/01.07.2011 г. по търг. дело № 207/2010 г. на ІІ-ро търг. отд. на ВКС, Решение № 1241/12.01.2000 г. по гр. дело № 366/1998 г. на ІІ-ро гр. отд. на ВКС и Решение № 224/01.07.2013 г. по гр. дело № 1247/2012 г. на ІV-то гр. отд. на ВКС.

Според друга част от съдебните състави „…когато в сключения между страните предварителен договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищецът заплати цената му и това условие не е изпълнено, същият не може да иска прехвърлянето да се извърши. … в тази хипотеза разпоредбата на чл. 297 от ГПК (отм.) (сега чл. 362 от ГПК) не е приложима. Същата е приложима, когато е уговорена едновременност на престациите – тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на правото на собственост.“ (Решение № 79/25.07.2012 г. по гр. дело № 538/2012 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС). В този смисъл е и Решение № 134/25.06.2014 г. по гр. дело № 6886/2013 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС.

С цялото Определение № 54 от 27 февруари 2020 г. състав на Върховния касационен съд (ВКС), Четвърто гражданско отделение, по гр. дело № 4818/2018 г. можете да се запознаете тук.

С интерес очакваме изхода от евентуалното тълкувателно дело, тъй като предварителните договори са инструмент, широко използван в гражданския оборот.

Приятели на "Юридически барометър"