ВКС с отговор на въпрос относно приложението на чл. 33 от Закона за собствеността

С Решение № 72/02.06.2021 г. по гр. д. № 3478 по описа за 2020 г. състав на Върховния касационен съд (ВКС), I-во гражданско отделение, с председател съдия Маргарита Соколова и членове съдия Светлана Калинова и съдия Гълъбина Генчева отговори на въпроса: когато идеална част от недвижим имот е продадена от съсобственик на трето за съсобствеността лице, без другият съсобственик да е поканен да я купи или уведомен за продажбата, коя от страните по делото носи доказателствената тежест относно момента на узнаване на продажбата от ищеца при направено от ответника възражение за неспазване на двумесечния преклузивен срок за предявяване на иска по чл. 33, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС).

Припомняме, че съгласно разпоредбата на чл. 33 от ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. В случай че декларацията е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.

Върховните съдии подчертават, че отговор на обусловилия допускането на касационно обжалване въпрос се съдържа в Решение № 1/23.01.2009 г. по гр. д. № 5355/2007 г. на ВКС, II-ро г. о. В решението е прието, че ако съсобственикът, продал своята идеална част, не е предложил писмено на останалите съсобственици да изкупят дела му, т. е. те не знаят за извършената продажба, срокът за предявяване на иска за изкупуване и реализиране по съдебен ред на потестативното субективно право тече от момента на узнаването за сделката. Когато липсва отправено предложение се предполага, че ищците-съсобственици не знаят за продажбата и моментът, от който следва да се счита, че тече преклузивният срок, е този на узнаването, т. е. моментът е твърденият от ищците по делото. В тези хипотези тежестта на доказване при възражение, че съсобствениците-ищци знаят за промяната на титулярите в собствеността от един по-ранен момент и срокът от два месеца е пропуснат, е на релевиралите възражението съсобственици – ответниците (продавачи).

Съдебният състав от I-во г.о. споделя изцяло тези изводи. В допълнение към гореизложеното върховните съдии посочват, че узнаването от ищеца за продажбата повече от два месеца преди предявяването на иска за изкупуване е юридически факт, изгодна правна последица, от чието доказване права черпят ответниците-продавачи. Тази правна последица се състои в приемане за доказано на противопоставеното от тях правопогасяващо възражение за пропуснат срок, в резултат на което правото на изкупуване да бъде отречено. Доказването от ответника (продавач) следва да е главно и пълно. Ищецът може да проведе насрещно доказване, но не е длъжен да доказва, че е узнал за сделката в твърдения от него по-късен момент, тъй като съдебната практика приема, че при липса на каквито и да било доказателства по делото, че ищците са били известени за продажбата, или при липсата на безспорни данни за момента на узнаване на договора, приема се, че те са узнали преди да е изтекъл двумесечният срок по чл. 33, ал. 2 ЗС , т. е., че искът е предявен в законоустановения преклузивен срок (Решение № 100/01.03.1995 г. по гр. д. № 1430/1993 г. на ВС, IV-то г. о., Решение № 209/19.07.2010 г. по гр. д. № 750/2010 г. на ВКС, I-во г. о.).

Съдиите допълват, че споделят и съдебната практика, според която моментът на узнаването е моментът на фактическо узнаване за продажбата, но не и моментът на узнаване на всички условия на сключената сделка. След като е установен моментът на фактическо узнаване за промяна на собственика на претендираната за изкупуване идеална част от съсобствеността, то от този момент е възникнало потестативното право и тече срокът за неговото предявяване в съда. Това е моментът, от който обективно за съсобственика, претендиращ изкупуване по чл. 33 ЗС, съществува възможност да узнае и всички условия на сключения договор за покупко-продажба, тъй като последният е от категорията на сделките, подлежащи на вписване, а самото вписване има оповестително действие (Решение № 1/23.01.2009 г. по гр. д. № 5355/2007 г. на ВКС, II-ро г. о.).

Приятели на "Юридически барометър"